海口逸龙广场：大空间资产的价值博弈，当下是否值得入手？

在海口国贸核心区，逸龙广场以95-1200㎡的写字楼和130㎡的商铺配置，成为商业地产市场的独特存在。这个由海南本土房企打造的复合型项目，正面临海南自贸港建设的历史机遇与商业地产存量竞争的双重考验，其购买价值需要多维度的冷静研判。

从产品力来看，逸龙广场的户型配置颇具战略意图。95-1200㎡的弹性空间设计，既满足初创企业的轻资产需求，又契合跨国企业的区域总部定位，这种"全周期办公解决方案"在海南市场尚属稀缺。特别是300㎡以上的整层办公空间，在自贸港政策吸引企业设立区域总部的背景下，具备长期持有价值。而130㎡的商铺单位，精准把握了社区商业的黄金分割点，既避免了大面积商铺的招商压力，又保证了经营者的业态灵活性。

市场维度显示，海口甲级写字楼空置率长期维持在35%左右，但自贸港政策红利正在改变供需结构。2023年外资企业注册量同比增长67%，这种"政策驱动型需求"对逸龙广场这类核心区资产形成支撑。值得注意的是，项目周边的华润中心、百方广场等竞品，大户型溢价普遍达到15-20%，逸龙广场的价格梯度存在比较优势。

风险层面需关注两个变量：一是海口商业地产库存去化周期仍达28个月，短期存在价格博弈空间；二是项目自身2.5元/㎡/天的管理费标准，在海南属中高端区间，对中小企业的成本敏感度形成考验。建议投资者重点关注政府规划的西海岸总部经济区建设进度，这将成为区域价值的重要风向标。

当前节点，逸龙广场更适合具有政策红利的产业资本而非短期炒作者。对于计划在海南设立实体办公的企业，项目的现房属性与空间弹性构成直接价值；对资产配置型买家，建议优先考虑400㎡以上的稀缺户型，并做好3-5年的持有周期规划。商铺投资则需深度考察周边2公里内的常住人口消费力，目前国贸商圈日均人流量约8万人次的基本面，为社区商业提供了安全垫。