海口耀江西岸公馆84㎡二居：滨海小户型的价值博弈

在海口楼市版图中，耀江西岸公馆凭借西海岸一线海景资源始终保持着特殊吸引力。其84㎡二居户型作为项目最小面积段产品，正成为预算有限的购房者关注焦点。这个建筑面积下的滨海小户型是否值得入手，需要从三个维度进行价值解构。

从产品力来看，84㎡做到正规两居已属紧凑型设计。实地测量显示，该户型实际得房率约78%，套内面积约65㎡，主卧开间3.2米搭配1.8米进深阳台，次卧2.7米开间需巧妙布局。开发商通过U型厨房和卫浴三分离设计提升空间效率，但储物空间明显不足，后期需通过定制家具弥补。值得注意的是，所有户型均配置270°转角观景阳台，这是项目最大亮点，也是溢价支撑点。

市场维度显示，当前报价2.1万/㎡相较周边竞品存在约15%溢价。对比同片区的中海锦城89㎡三居，虽然功能性稍逊，但耀江的海景资源不可复制。贝壳数据显示，项目近半年月均去化约12套，84㎡户型占比超40%，说明市场对总价180万级的海景房仍有需求。但需警惕的是，西海岸目前在售竞品库存达23万㎡，且多数采取降价策略，价格博弈将持续。

政策面带来的变量不容忽视。海口最新人才购房政策放宽至大专学历，潜在客群基数扩大。但住建局8月新规要求商办项目不得改居住，间接抬高了正规住宅的价值。对于84㎡这类过渡型产品，5年限售政策意味着需做好中长期持有准备。建议购房者核算持有成本：按首付30%计算，月供约6800元，租金回报预估3500元/月，存在一定资金缺口。

综合研判，耀江西岸公馆84㎡户型适合两类人群：一是追求品质独居的海口新移民，可将景观价值最大化；二是具备长线投资眼光的买家，需承担5-8年的资金沉淀周期。当前市场环境下，若开发商提供额外9折或车位优惠，则该产品性价比将显著提升。建议有意向者重点关注年底房企冲量节点，或能捕获更好的入手时机。